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主题乐园难赚快钱 万达城将试水新融资工具  

2015-04-13 11:36:37|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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  通过旅游地产销售物业来解决部分项目投资资金,是万达城现有的一种资金解决方式。但由于大量房地产企业扎根旅游地产,万达要通过市场销售,就会面临非常激烈的竞争。某机构统计发现,截至2009年底,国内旅游地产项目共计926个,但到了2014年底,该数据已经刷新至7965个。
  受产品同质化、实际需求下滑影响,传统的休闲度假类旅游地产销售正进入困境。与此同时,动辄上百亿元的投资额,加上主题乐园较长的投资回报期,如何能让旅游营运与地产销售之间协同发展,是艰难的平衡术。
  在这样的背景之下,利用一些新的房地产金融融资工具提升开发项目的回报率,已经成为行业的新趋势。万达也有可能采用上述新模式,解决都江堰万达城550亿元的融资需要。
  主题乐园难赚快钱
  根据某机构的统计显示,自2013年起,包括万达、世茂、恒大等地产巨头争相进入主题公园市场。据统计,2015年到2016年,国内至少有8家主题公园全新面世,其中不乏迪士尼、Helo Kitty、乐天世界、六旗及环球影城等国际品牌。
  传统意义上的旅游地产依赖稀缺的自然资源,但这些资源早已被瓜分殆尽,开发商只是以“旅游”的名义卖住宅,是传统旅游地产项目销售陷入困境的主要原因。以万达文化旅游城为代表的新一代旅游综合体,则是通过自建具有特色的旅游资源,摆脱对自然资源的依赖,代表着新的行业趋势。像每一座万达城里均拥有定位明确的主题乐园与旅游设施,万达希望达到的目的是通过旅游资源吸引人流,从而带动土地增值,再通过地产销售获取溢价回报。由于主题乐园是吸引眼球与获取人流的核心,能否营运好,决定了后续地产销售能否获得高溢价。
  但从全球范围来看,主题乐园的投资回报期较长,亏钱的不在少数。以总投资超过200亿港元的香港迪士尼乐园为例,项目在开业前7年一路亏损,直至2012年才实现首次盈利。有香港特区立法会议员曾估计,乐园可能要等到2045年才能收回成本。
  某研究报告也显示,目前国内主题公园投资在5000万元以上的已有300家左右,但其中有一定品牌知名度、经营业绩良好的只占10%,七成亏损,两成持平,现状令人担忧。
主题乐园难赚快钱 万达城将试水新融资工具 - 智汇国际 - 智汇国际的博客
 
  新型金融工具将大规模使用
  由于主题公园具备前期投入大、投资回报期长的特征,如何通过房地产销售实现现金流平衡、缩减回报周期是关键。
  万达集团董事长王健林曾透露,万达文化旅游城资金来源于三个渠道:自有资金、银行贷款和一部分物业预售。在每一座万达文化旅游城内,均拥有相当比例的商铺与住宅物业,这部分物业预售回笼的资金将补给到后续的文化和旅游项目建设中。
  大型旅游地产项目往往位于城市边缘地带,开发商如果在主题公园与旅游设施尚未成熟时便急于销售地产,受制于区域人气荒凉,项目也缺乏旅游效应,产品只能靠低价出售,企业无法获取溢价利润,这对后续的旅游设施滚动开发会带来沉重的压力。“对于超大型旅游综合体而言,往往是高投入、高产出、高风险,如果现金流控制不好,资金链很容易出现断裂的危机,正因如此,需要通过金融手段降低开发商的资金压力:一方面,运用众筹等方式解决开发商的资金投入问题,同时也能带来一大批潜在消费者,众筹有望成为旅游地产的一项重要融资模式;另一方面,积极引入私募基金甚至运用房地产信托基金,让开发商能转型轻资产的营运模式,集中精力将旅游资源做好,通过区域价值提升带动房价上涨,从而获得溢价回报。
  事实上,王健林早在去年下半年,就提出要发展万达的金融业务,并透露已经注册申报成立了一家注册资金300亿元的财务公司。一旦万达的金融业务迅速推进,那么类似绿地“地产宝”这样专为大型地产开发、运营融资的金融类产品推出就只是时间问题。万达通过众筹或房地产基金融资显然不会有太大难度。
关于智汇环球:
      智汇环球主题乐园公司专注于主题乐园,提供专业的主题乐园策划、主题乐园规划、主题乐园运营管理等服务,竭诚为主题乐园开发提供一站式全程解决方案
来源:http://www.wpupark.com/newsview_168_374.html
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